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摘要: 条件解读

哪些条件下,唯一住房可以被执行?(法律依据+解读+案例)

在执行实践中,如果被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行,法院很难在实现法律文书内容、遵守民诉法执行豁免规定和维护社会稳定和谐三者之间找到平衡点。被执行人常以执行标的是唯一住房为由提出异议,造成执行困难。


实际上,被执行人“唯一住房”在一些条件下仍然可以成为法院的执行标的。本文就“唯一住房”的理解及实践中可被执行的情形,整理了相关法律依据解读案例,供大家参考。


法 律 依 据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条 金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期,被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的,人民法院不予支持。


2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条  对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。


具体如何理解呢?接下来,我们把能够执行唯一住房的3个条件展开来说:


对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的。


这里的“扶养义务的人”应包含广义赡养、扶养以及抚养的人:


1.赡养义务的人:a. 子女;b. 有负担能力的孙子女、外孙子女对祖父母、外祖父母,有赡养的义务(《婚姻法》28条)。


2.有扶养义务的人:a.夫妻(《婚姻法》20条);b.有负担能力的兄、姐,对于父母已经死亡或父母无力抚养的未成年的弟、妹,有扶养的义务。由兄、姐扶养长大的有负担能力的弟、妹,对于缺乏劳动能力又缺乏生活来源的兄、姐,有扶养的义务(《婚姻法》29条)。


3.有抚养义务的人:a. 父母(《婚姻法》21条);b. 继父继母(《婚姻法》27条);c.有负担能力的祖父母、外祖父母,对于父母巳经死亡或父母无力抚养的未成年的孙子女、外孙子女,有抚养的义务(《婚姻法》28条)。


我们认为,不能单纯以登记在被执行人名下的房屋数量,来认定其生活所必需的标准,应结合被执行人的居住情况、房屋面积、房屋价值等多种因素予以认定。


例如,实践中常常存在以下情况:


1.被执行人享有其他固定的租赁房屋被执行人名下有一套住房,同时因从事生产经营又从第三人处租赁房屋,且长期固定在租赁房屋内从事日常生产生活;或者被执行人在城镇购置了商品房,同时为了生产便利和生活需要,又在农村承包集体土地从事畜牧养殖或经济作物种植,在承包土地上修建房屋或临时建筑长期居住。人民法院保障的是被执行人的居住权,而不是房屋的所有权,因此,只要被执行人享有稳定的居住权,即使该第二处住房并未登记在被执行人名下,也可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。


2.被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。尽管被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行,但与被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。如果被执行人长期居住在家庭成员名下的房屋,并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益,这种情况下,被执行人具有相对稳定的其他住所,可以认定其住房已经超过了生活所必需的标准。


3.被执行人的唯一住房面积过大。对于被执行人的房屋面积明显超过生活所必需的认定标准,可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积,以及建设部发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的第三条第二款,“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”的规定。


4.被执行人的唯一住房价格过高。考虑到我国各地经济发展不平衡的实际情况,对于认定被执行人住房是否超过生活所必需的另一标准就是价格判断原则,法院可以根据被执行人住房在当地的市场价格作为参考标准。在经济发达地区,不同地段房屋价格差异很大,被执行人的唯一住房会因地理位置、周边环境、结构或用途等因素导致房屋价值大不相同。


执行依据生效之后,被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房屋的。


被执行人原本有多套房产,但执行依据生效之后,其为了逃避履行债务,转让、转移自己名下房产,造成“唯一住房”的“假象。这种情况下,被执行人不属于“被保护”对象。


申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。


本条是关于唯一住房是否可执行的兜底性条款,也就是说,只要申请执行人愿意付出一定代价,就可以申请强制拍卖被执行人的唯一住房。这种代价一般分两种:


其一是按照当地廉租房保障面积标准为被执行及其所抚养的家属提供住房一套,即大房换小房,价高房换价低房,但所提供的房屋面积应满足当地廉租房保障面积标准。


其二是按照房屋所在地的租金标准,同意扣除5-8年的房租,用于被执行人租房。当然该条款中未列明租住房屋面积标准,专业人士认为,应以廉租住房保障面积为面积标准,确定租金。


例如:被执行人名下只有一套100平米的房屋,申请执行人按照廉租房标准,为被执行人提供一套小面积房屋,用于维持其生活必需,那么,被执行人名下这套100平米的房屋就可以被执行;或者,申请执行人按照当地平均租房价格,为被执行人提供5到8年的租房费用,则被执行人名下这套100平米的房屋也可以被执行。


另外,如果执行依据确定是交付居住的房屋,那么法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人需要另外租房子,可能需要短暂的周转期,所以给予3个月的宽限期。


那么,在执行程序中,不能被认定为“唯一住房”的情况又有哪些?


人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的,不能认定被执行人仅有“一处住房”,应当予以执行:


(1)一审诉讼、仲裁案件立案受理后,被执行人因转让其他住房而形成一处住房的;

(2)被执行人在城镇虽只有一处住房,但在当地(县级的市、县、区)农村有宅基地并自建住房的;

(3)被执行人的一处住房用于出租、出借的;

(4)被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的;

(5)—处住房系执行案件债务所指向的标的物的;

(6)其他不宜认定为“一处住房”的情形。


出于维护社会稳定的考虑,当被执行人名下只有一套房产时,法院往往会停止执行。但是,在执行程序中,人民法院保障的是被执行人的居住权,而不是房屋的所有权。这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须,否则,就不属于必要的保障。因此,被申请人不能以保障生存权为由逃避债务执行,使得申请执行人的权益得不到保障。



附相关案例

1.执行被执行人唯一房产时应以被执行人及其所抚养家属具备最低生活标准所必需的居住房屋为前提——李燕、金统园执行复议案

案例要旨:执行过程中,发现被执行人只有唯一房产,且该唯一房产超过被执行人及其所抚养家属生活所必需时,可以执行该套房屋。但执行法院应以做好安置、保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋为前提条件。在未做好安置的情况下裁定拍卖,不具备法定的执行条件。

案号:(2013)粤高法执复字第111号

审理法院:广东省高级人民法院

来源:《人民法院案例选》2014年第1辑(总第87辑)


2.法院可在保障被执行人居住权的情况下执行其唯一住房所有权——李泽芬执行承揽合同纠纷案

案例要旨:居住权属于生存权,其权利位阶高于一般债权。居住权系房屋所有权结构中的占有、使用权能,可与所有权相分离。只要保障被执行人的居住权利,就可以执行被执行人唯一住房的所有权。

案号:(2015)渝五中法执复字第00207号

审理法院:重庆市第五中级人民法院

来源:《人民司法·案例》2016年第8期


3.被执行人的唯一住房并不当然被认定为生活所必需的房屋——赵某与深圳市凌鑫电子有限公司债务纠纷执行异议案

案例要旨:执行中,当被执行人名下只有唯一住房时,不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分,应以平衡保护权利人的债权与被执行人的生存权为原则,从房屋的基本属性、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量界定涉案房屋是否为其生活所必需的居住房屋。

案号:(2010)深宝法执字第8393号

审理法院:广东省深圳市宝安区人民法院

来源:《人民司法·案例》2012年第4期


4.申请执行人愿意为被执行人提供居住房屋或相应租金的,法院可执行被执行人的唯一住房——郑贵文、陈丽煌等与陈小勇、郑智彬案外人执行异议之诉案

案例要旨:申请执行人书面表示自愿按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋,或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变卖价款中扣除五至八年租金,法院可以依法执行被执行人的唯一住房。

案号:(2016)闽01民终3644号

审理法院:福建省福州市中级人民法院

来源:中国裁判文书网 2016-12-31


5.被执行人只有一套住房但明显超出最低生活需要的,可作为执行标的执行——樊梅花执行复议案

案例要旨:被执行人的唯一住房明显超出最低生活需要的,法院在保障被执行人最低生活标准必需的住房前提下,可采取“以大换小、以好换差、以近换远”等方式执行,拍卖被执行人的该套房屋。

案号:(2015)赣执复字第00001号

审理法院:江西省高级人民法院

来源:中国裁判文书网 2015-06-24


(文中所附案例摘自刘贵祥、范向阳《<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>的理解与适用》,载《人民司法·应用》;部分内容综合自网络。)


运营人员:李海仟、张容丹

本文编辑:张容丹

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